Berichten

Banken: wij lopen te veel risico bij rentemiddeling

AMSTERDAM – Nederlandse banken vinden dat het voorstel voor een nieuwe berekening van rentemiddeling te risicovol. Het nadeel voor geldverstrekkers zijn nu niet genoeg afgedekt, vinden ze zelf.

Dat schrijft de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) in een brief aan toezichthouder AFM. De belangenvereniging vindt dat banken niet genoeg worden gecompenseerd voor het risico dat zij lopen als een klant besluit om na de rentemiddeling de hypotheek vroegtijdig te beëindigen, door een verhuizing of een oversluiting.

De NVB reageert op een consultatie van het ministerie van Financiën. Dat wil de berekening van de rentemiddeling gaan vastleggen en baseert zich daarbij op de regeling voor het berekenen van een boeterente bij vervroegd aflossen. Hiermee wil de overheid voorkomen dat hypotheekverstrekkers een hogere vergoeding vragen van klanten dan het daadwerkelijke nadeel dat zij hebben bij de rentemiddeling.

Probleem: uitgesmeerde boete

Op zich een goed idee, vindt de NVB, maar de banken struikelen over een verschil tussen boeterente en rentemiddeling. Wie zijn hypotheek oversluit naar een lagere rente en daarvoor een boeterente betaalt, betaalt de bank in één klap het nadeel dat zij loopt. Maar bij rentemiddeling wordt die boeterente als het ware over de rest van de looptijd uitgesmeerd, zodat de klant die de ’boete’ niet ineens kan neerleggen toch een lagere rente kan krijgen.

De NVB vindt dat daar een risico voor de banken in zit. Want als de klant na een rentemiddeling alsnog zijn hypotheek vervroegd beëindigt, omdat hij gaat verhuizen of oversluiten, is het nadeel van de bank volgens de NVB niet helemaal afgedekt. De ’uitgesmeerde boete’ wordt dan namelijk niet helemaal meer betaald, omdat hij verwerkt is in de nieuwe rente van de hypotheek die niet tot het einde wordt uitbetaald.

Dus wil de belangenvereniging graag dat er nog een keer goed wordt gekeken naar de manier waarop het financiële nadeel van de bank wordt geregeld. Dat is volgens de banken nodig „om rentemiddeling duurzaam in de markt aan te kunnen blijven bieden.”

Gelegenheidsargument

De Vereniging Eigen Huis vindt het een „gelegenheidsargument” van de banken. „Dat klanten kunnen vertrekken geldt altijd”, zegt woordvoerder Hans André de la Porte. „Ook als je niet de rente middelt kun je je huis verkopen. Dan ben je de klant ook kwijt.”

Bron: De Telegraaf

Nederlandse financiering hypotheken droogt op

Er dreigt een tekort te ontstaan van financiering voor Nederlandse hypotheken. Op termijn moeten daarom buitenlandse partijen worden aangetrokken die geld willen steken in de Nederlandse huizenmarkt.
Dat zegt Dynamic Credit, een vermogensbeheerder en kredietbeoordelaar, maandag in Het Financieele Dagblad (FD). Het bedrijf is gespecialiseerd in het vinden van grote investeerders voor hypotheken.

Veel huizenleningen worden nu nog gefinancierd vanuit Nederland, maar dat gaat volgens Dynamic Credit binnenkort veranderen.

Nederlandse banken willen vanwege de nieuwe toezichtsregels hun hypotheekportefeuille niet al te fors laten groeien. De Rabobank verkocht eerder dit jaar om die reden een deel van zijn hypotheken voor 1 miljard euro aan verzekeraar Vivat.

Gedeeltelijke oplossing
Er zijn wel alternatieve hypotheekfinancierders, zoals Nederlandse pensioenfondsen. Pensioenfonds Metaal en Techniek (PMT), Pensioenfonds Hoogovens (SPH) en Pensioenfonds PGB kondigden in 2014 aan om gezamenlijk in hypotheken te stappen onder de naam Munt Hypotheken. De fondsen willen binnen enkele jaren 5 miljard euro investeren.

Maar dit soort initiatieven bieden maar gedeeltelijk een oplossing, zegt Dynamic Credit. Het bedrijf verwacht dat er tussen eind 2017 en halverwege 2018 minder geld wordt gestoken in nieuwe Nederlandse huizenleningen.

“Er zit een maximum aan het geld dat pensioenfondsen in hypotheken kunnen steken”, zegt Daan Potjer van Dynamic Credit in het FD.

“Stel dat pensioenfondsen zo’n 5 tot 10 procent in hypotheken willen, dat is ongeveer 100 miljard euro. Terwijl er nu per jaar 70 miljard euro aan nieuwe hypotheken wordt uitgegeven. Op een gegeven moment zitten zij aan hun limiet”, aldus Potjer.

Overheid
Zijn collega Bouwe Kuik zegt dat zij nu aan de slag moeten om te voorkomen dat binnen nu en een paar jaar een tekort aan financiering op de hypotheekmarkt ontstaat.

Dynamic Credit hoopt dat de Nederlandse overheid helpt bij het zoeken naar nieuw geld uit het buitenland door onafhankelijke en Engelstalige informatie te verstrekken. Volgens een voorlichter van minister Stef Blok (Wonen) wordt hier al aan gewerkt.

De Nederlandse woningmarkt is weer hersteld na het dieptepunt in 2013. De woningprijzen lopen fors op en het aantal verkochte huizen stijgt weer.

 

Bron: NU

Hypotheekrente: Hoe wordt die bepaald?

Het is je vast niet ontgaan: de hypotheekrente is nu historisch laag. Maar hoe zit dat nu eigenlijk, welke factoren bepalen de hoogte van deze rente?

Hypotheekverstrekkers zijn in principe vrij om zelf de hoogte van de hypotheekrente te bepalen. Er spelen natuurlijk wel een aantal zaken mee. Hieronder een overzicht van de belangrijkste punten.

1. De inkoopprijs

Om geld uit te kunnen lenen moeten banken geld ‘inkopen’. Dat doen ze bij spaarders, investeerders, andere banken en bij de centrale banken van Nederland  en Europa. De banken betalen voor dit geld rente. Hoe hoger die rente, hoe duurder het geld voor de bank. Dit zie je terug in hogere hypotheekrentes.

De centrale banken verlagen meestal de rente als het slecht gaat met de economie. Dan wordt het geld goedkoper en is het voor bedrijven makkelijker om te investeren en mensen aan banen te helpen. Zo hopen de centrale banken ervoor te zorgen dat een economische crisis snel voorbij gaat. Door die dalende rente zijn ook de banken goedkoper uit en daalt de hypotheekrente. Gaat het na een tijdje weer beter met de economie, dan zullen de centrale banken de rente weer stapsgewijs verhogen. De hypotheekrente zal dan ook weer omhoog gaan.

2. Kosten voor hypotheekverstrekking

Hypotheekverstrekkers maken kosten voor het verstrekken van een hypotheek. Denk hierbij aan administratiekosten, huisvesting en computersystemen. Al deze kosten worden ook doorberekend in de hoogte van de hypotheekrente.

3. Risico: hypotheek versus woningwaarde

De hoogte van de rente hangt ook af van hoeveel risico de hypotheekverstrekker loopt dat jij het geleende geld niet terug betaalt. Dat risico wordt groter naarmate je meer leent ten opzichte van je woningwaarde. Wil je méér lenen dan een bepaald percentage van de woningwaarde? Houd er dan rekening mee dat je meer rente betaalt. De hypotheekverstrekker loopt dan immers meer risico dan wanneer je leenbedrag gelijk is aan óf lager is dan de woningwaarde.

Sluit je een hypotheek met NHG af? Dan loopt de verstrekker nauwelijks risico. Dit betekent dat je vaak in aanmerking komt voor rentekorting, dat kan oplopen tot zo’n 0,7%. Als klant moet je dan wel eenmalig borgstellingspremie betalen voor de NHG. In 2015 is dit 1% over het totale hypotheekbedrag.

Extra rentekorting

Daarbij zijn er nog andere keuzes die je kunt maken waardoor je rentekorting kunt krijgen. Kies je er bijvoorbeeld voor dat je niet boetevrij kunt aflossen als je gaat verhuizen? Dan kun je vaak een lagere rente krijgen. Kies je wel voor de mogelijkheid tot boetevrij aflossen? Dan betaal je wellicht hogere rente. Zo zijn er nog veel meer van dit soort voorbeelden.

4. Opslag voor het niet kunnen beschikken over het uitgeleende geld

Zodra een bank geld uitleent in de vorm van een hypotheek, kan de bank daar gedurende de looptijd van de hypotheek niet over beschikken. Hiervoor zal de bank een vergoeding wensen. Hierbij geldt dat de vergoeding normaal gesproken hoger wordt als de hypotheek langer loopt. Op het moment dat je de hypotheekrentes gaat vergelijken kunt je dat ook zien. Hoe langer de rentevaste periode, des te hoger de rente.

5. Winstopslag

Hypotheekverstrekkers zijn commerciële bedrijven en willen winst maken, ook op hypotheken. Daarom rekenen ze zogenaamde winstopslag in. Hoe hoog deze opslag is, hangt af van de situatie op de markt. Bij veel concurrentie kun je verwachten dat de winstopslag (en daarmee rente) lager wordt, op momenten dat er minder concurrentie is zal de winstopslag (en daarmee rente) juist hoger worden.

Banken moeten restschuld meefinancieren

Banken moeten een eventuele restschuld na een woningverkoop meefinancieren in een nieuwe hypotheek. Die oproep doen Vereniging Eigen Huis en De Hypotheker op RTL Z. Banken hebben beloofd de restschuld mee te financieren, maar in de praktijk blijkt dat niet te gebeuren.

Meefinanciering restschuld op nieuwe woning vaak niet mogelijk
Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis en Bas Millenaar van De Hypotheker tonen zich in “De Kijker” ontevreden over de gang van zaken dat banken veelal niet bereid zijn een restschuld mee te financieren.

“Daar maken we ons er echt kwaad over. Wij zien gevallen waarbij dat op een buitengewoon verantwoorde manier wel zou kunnen en waar banken toch gewoon nee zeggen. Mensen worden dan opgezadeld met een persoonlijke lening tegen een veel hoger rentepercentage terwijl het ook tegen het lagere rentepercentage van de hypotheek zou kunnen”, aldus De la Porte.

Bron: RTL nieuws

Rabobank volledig eigenaar van Obvion

Rabobank wordt na de overname van de aandelen die in handen waren van ABP, volledig eigenaar van hypotheekbedrijf Obvion. De bank heeft nu 70% van de aandelen in bezit en dat wordt dit jaar 100%. De Rabobank hoopt hiermee haar positie in het intermediaire kanaal te verstevigen, aldus AM.

Obvion was in 2002 de opvolger van ABP Hypotheken en is een joint venture van Rabobank en ABP. Obvion verstrekt uitsluitend hypotheken via onafhankelijke, geselecteerde intermediairs. Met 180.000 klanten en een marktaandeel van ruim 7% (vorig jaar werd een groei van 2% gerealiseerd) is Obvion een van de vijf grootste hypotheekverstrekkers in Nederland.

Bron: AM Web, 26-03-2012

Banken letten scherper op studieschuld

In antwoord op Kamervragen naar aanleiding van berichten in de media heeft staatssecretaris Zijlstra van Financiën aangegeven dat de hypotheeknormen niet strenger geworden zijn voor mensen met een studieschuld, maar dat banken wel strenger dan voorheen letten op die schuld.

In het bericht van onder meer de NOS stond dat een studielening weliswaar geen BKR-registratie oplevert, maar dat veel studenten niet weten dat de lening het wel lastiger maakt om een hypotheek af te sluiten. In zijn antwoorden geeft Zijlstra aan dat hij van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft vernomen, dat de normen ten aanzien van het verstrekken van een hypotheek aan mensen met een studieschuld niet strenger zijn geworden. “Bij het verstrekken van een hypotheek werd altijd al gevraagd naar eventuele andere schulden. Bij het bepalen van de financiële positie van de consument worden de lasten van studieleningen meegenomen. De manier waarop de studieschuld wordt meegerekend verschilt per bank.” De NVB heeft volgens de staatssecretaris aangegeven dat de normen niet strikter zijn geworden, maar wel dat ze scherper worden toegepast. “Door de economische crisis is de nadruk meer komen te liggen op verantwoord lenen en letten de banken bij de verstrekking van de hypotheek extra op de financiële positie van de consument.”

Bron: Rijksoverheid, 09-03-2012

PvdA en SP willen strenger bonusverbod banken

PvdA en SP willen een wettelijk verbod op bonussen bij alle banken en verzekeraars in Nederland.

De partijen dienen daarvoor een initiatiefwetsontwerp in. Het verbod gaat veel verder dan het kabinet voorstelt. Waar de regering een bonusverbod wil voor bankbestuurders van instellingen die staatssteun ontvangen, willen SP en PvdA dat alle bankmedewerkers niet meer kunnen verdienen dan 120 procent van hun vaste salaris.

Het plan van SP en PvdA gaat verder dan de gedragscode Banken. Die staat toe dat bankiers maximaal 100 procent prestatiebeloning kunnen krijgen. Banken die meer prestatieloon willen uitkeren, mogen dat indien ze uitleggen waarom.

Bron: FD, 01-02-2012